土地が余っていて何もしなければ、維持負担が発生するだけです。そこで土地活用です。土地活用で収益を得ることで負担を軽減するだけではなく、大きな利益を得ることもできます。今回は土地活用の中でも比較的簡単に行える「倉庫・トランクルーム」について紹介します。
倉庫・トランクルームでの土地活用は、土地を貸すことで対象業者が倉庫・トランクルームにする方法と、自らで倉庫・トランクルームを運営する2つの方法があります。前者の場合、あくまでも相手主導で倉庫・トランクルームに取り組みますが、後者の場合は自らで倉庫・トランクルームを建設して利用者に提供、収益を得る必要があります。
自ら建設した倉庫を運送業者等に貸し出す手法。近年はEC事業が賑わいを見せていることから、倉庫を求めている業者は多いです。そのような業者に倉庫を貸し出すことで、収益を得ます。
近年需要が増加しているタイプで、トランクを用意し、貸し出して利益を上げるスタイルです。倉庫を建設するのではなく、コンテナを設置するだけなど、安価な初期費用から始めることができる点が人気です。
倉庫を自らで建設した後、個人や倉庫を求めている業者に直接貸すのではなく、貸倉庫業者に貸す手法です。賃料は安くなってしまいますが、集客や運営はサブリース業者が行うため、手間はかかりません。自ら手間をかけるのが面倒な人向けの手法です。
サブリースと似たスタイルで、自ら建設した倉庫・トランクルームを管理業者に委託するスタイルです。サブリースとの違いは、倉庫個別単位での契約となる点です。そのため、サブリースより割高となりますが、サブリースより細やかな契約ができます。
倉庫・トランクルームによる土地活用の方法の中で、比較的初期費用を抑えられる手法です。土地のオーナーが事業用定期借地権を設定し、業者に土地を貸し、その業者が倉庫を建設して貸倉庫・トランクルーム業務を行うスタイルです。
貸倉庫で有名な業者のフランチャイズに加盟するスタイルです。フランチャイズの知名度を活用することで、広告を打たなくても倉庫を使用したい人が集まるため、集客面で有利。ですが、初期登録料やロイヤリティが発生します。
倉庫やトランクルームを建築する場合、防災面も考慮しなければなりません。その一つがセットバックです。道路や川、水路や岸など防護が必要な場所から建物を後退させなければなりません。周囲にそれらが無い土地であれば不要ですが、セットバックが必要な場合、費用・手間がかかります。
倉庫・トランクルームには、頻繁にアクセスすることになります。そのため、車の出し入れも考慮しなければなりません。間口6メートル程度を確保しなければ、車の出し入れが難しいでしょう。
駅からの距離が遠くなればなるほど住宅需要が低下します。このような土地こそ、倉庫・トランクルームに向いています。住宅需要は低くとも、倉庫・トランクルームへは車でのアクセスが一般的なので、駅からの遠くても問題ありません。
倉庫・トランクルームはあくまでも「物を管理する場所」となるため、住宅需要の低い土地にも一定の需要が見込めます。住宅の場合、駅からの距離や周辺環境で価値が変わりますが、倉庫・トランクルームであれば車でアクセスするのでさほど影響はありません。
さらに、マンション等の住宅建設と比較すると初期費用を抑えられる点、管理の手間がかからない点に加え、利回りが良い点がメリットです。特に管理リソースは住宅と比較すると低いため、負担軽減となります。
倉庫・トランクルームによる土地活用では、倉庫業法を遵守しなければなりません。勝手に営業を開始できる業態ではなく、許可を取る必要があります。許可をとるためには条件を満たす必要があります。また、周知徹底が必要です。
住宅であれば「たまたま歩いていて物件を見つけた」も十分にあり得ますが、倉庫・トランクルームの場合、借り手をどのように見つけるのかが重要になります。素晴らしい倉庫・トランクルームを建築しても、借り手を見つけることができなければ収益を手にすることはできません。
倉庫・トランクルームで得られる利回りは、実質15%〜20%程度（※）です。比較的利回りが高いことが特徴であり、マンションやアパート経営と比較するとランニングコストが安価で済ませることができます。
一方で1室あたりの賃金はあまり高く設定できないため、大きく稼ぐことは難しいと言えます。
トランク経営において、大きな利益を得るにはできるだけ初期費用を安く済ませることが大きな鍵となります。
※参照元HP：イエウール公式HP（https://ieul.jp/column/articles/43583/）2024年4月24日調査時点
トランクルームの建設にかかる初期費用は、約200〜800万円（税不明）（※）とされています。トランクルームを1つ建てるだけでも約60万円（税不明）（※）かかるので、設置数次第で初期費用は大きく変動します。
マンションやアパートを建設するよりは、初期費用を大幅に削減することはできますが、その代わりに利回りを考慮してどれくらい初期費用をかけるかを検討することが重要となります。
また業者に土地を貸して運営を任せたり、オーナーが主導となって運営したりといった、運営プランでも大きく初期費用は異なるため、プラン選びも慎重に行うことが得策です。
※参照元HP：イエウール公式HP（https://ieul.jp/column/articles/43583/）
倉庫・トランクルームによる土地活用には様々なメリットがありますが、土地活用の方法の一つにガレージハウスが挙げられます。独自の強みを持つ事業会社をパートナーに選ぶことで、収益の安定化が期待できる手法です。
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