遺産相続などによって土地を保有することになった場合、その活用について悩むことになるでしょう。このページでは数ある土地活用の方法の中でも「高齢者施設」に着目し、そのメリットやデメリット・ポイントなどを解説していきます。
高齢者施設の運営を行うにあたっては、大きく3つのパターンが考えられます。まず1つめは「事業用定期借地方式」であり、土地を第三者に貸すことでその第三者が事業を運営します。用途を限定して貸し出すことになりますが、賃借人が施設を建築して運営を行いますので、オーナーとしては手がかかることがありません。2つめが「リースバック」であり、事業運営をする第三者から協力金を受け入れ、それを原資にオーナーが施設を建築します。協力金は発生する賃料に一部充当するなどして返済していきますが、所有権がオーナーのまま事業運営を委託することが可能です。3つめの選択肢が自ら起業して経営（自費建築）することです。初期投資を含めてリスクが大きくなりますが、収益も全て得ることができるため、大きなリターンが期待できます。
商業施設やその他店舗を運営する場合、人通りや競合などに留意する必要がありますが、介護施設はそういった点を気にする必要があまりありません。ただし、送迎や通園などに不便だと利用しにくい施設になってしまいますので、周辺地域にどれくらいの介護ニーズがあるかは把握しておく必要があります。また、施設の広さをある程度確保する必要はありますので、一般的な住宅用地くらいの広さの土地である場合には施設建築には向かないといえるでしょう。ただし、比較的条件が悪い土地でも活用できるというのが高齢者施設経営における特徴ですので、ハードルは低めであると認識しておいてよいでしょう。
高齢者施設は大きく8つに大別することが可能です。具体的には以下のような名称になっています。
この種類は民間施設か公的施設かどうか、自立・認知症の状況がどうか、要介護度がどの段階にあるかなどの条件によって利用者が変わるような制度・仕組みになっています。介護ニーズのある方は地域のケアマネージャーに相談をしてケアプランの作成を行います。ケアマネージャーははじめに利用者の声を聞くことになりますので、地域の介護ニーズを把握しているといえるでしょう。
先に少し触れましたが、高齢者施設の土地活用における特徴として「ある程度条件が悪い土地でも活用できる」という点があります。マンションや商業施設であればアクセスが非常に重要なので、駅から遠い・道路沿いでないなどの場合には需要が低くなります。しかし送迎や通園に不便でない限りはマイナスポイントにならないことから、一定の広さがある土地であれば活用することが可能です。また、景気に左右されるビジネスでないことから収益の安定性も魅力の一つです。
土地活用におけるハードルが低い分、収益性としては低くなってしまう可能性があります。商業用や住居用の賃貸を行う方が収益性は高いケースがありますので、立地がよい土地の活用であればそちらをおすすめします。また、高齢者施設の場合は土地の上に専用の建物を建築することになるでしょうから、万が一撤退・解約となった時のリスクが非常に大きくなります。次の賃借人を探す場合においても建物ありきとなってしまうため、事業者の経営状況や事業計画は確認しておく方がよいでしょう。
日本は少子高齢化が進み続けていますので、今後の介護ニーズはどんどん増えていくことが想定されています。そのため高齢者施設の需要も高まっていくことが想定されており、安定稼働が見込める活用方法であるといえるでしょう。
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