もし余った土地がある場合には、アパート経営が選択肢のひとつです。もし立地が良いエリアにアパートを建築できれば需要が高くなることが予想されるため、安定した経営を目指せます。こちらの記事では、アパート経営を行うメリットやデメリット、アパート経営に向いている土地や利回りなどについてまとめています。
活用してない土地があり、アパートを経営するメリットとしては土地への投資が不要となることから「高利回り」を実現できる点が大きなメリットといえます。この場合、立地が良いほど利回りが高くなるという特徴があります。
また土地代がかからないため、その分物件に資金をかけられるというメリットもあります。物件に資金をかけられるということは設備を充実させることにもつながりますので、他の物件との差別化も可能になり、空室が発生しにくくなります。
さらに、ローンの対象が建物のみとなりローンの返済額も抑えられることや、その地域についてよく知っているために賃貸ニーズに合ったアパートを建てやすいなどのメリットがあります。
土地を持っておりアパート経営を行う場合、上記でご紹介したメリットのほかデメリットもあります。
例えば、すでに土地があるためアパートを建築する土地を選べないという点が挙げられるでしょう。ただし、住宅の需要がある土地の場合には、その土地を売却して他の土地を購入し、アパートを経営するという選択肢も考えられます。
また、住宅需要が低い土地である可能性もゼロではありません。アパート経営に向いていない場所に無理にアパートを建てたとしても、空室リスクが高くなってしまう点がデメリットといえるでしょう。さらに、保有している土地によってはアパート経営に向いていない可能性も考えられます。
アパート経営に向いている土地にはいくつか特徴があります。
例えば、一般的に「60坪以上」の広さを持つ土地が向いているといわれています。立地が良ければ狭小地での経営もできますが、もし駐車場付きのアパートを建築する場合には、100坪は必要であるとされています。また、立地面では「駅や繁華街から徒歩10分以内」の土地であれば、需要が高く収入の安定が目指せます。また、学校や市役所、病院の近くの場合もアパート経営に向いているといえるでしょう。
さらに、「今後地価が値上がりすることが予想される」という点も挙げられます。例えばターミナル駅や大きな商業施設などが今後建築される土地や、再開発の予定があるエリアの場合には、将来的に人気のエリアとなる可能性があります。
アパート経営を行う上では利回りがどの程度なのか、という点が気になる方も多いのではないでしょうか。利回りは「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」といったようにさまざまな種類があり、それぞれの利回りは下記の式で計算できます。
ちなみに家賃相場は全国家賃管理ビジネス協会が公表している「全国家賃動向」にて確認ができますが、2024年5月の調査における家賃の全国平均は、1部屋の場合53,051円、2部屋の場合59,126円、3部屋の場合67,393円となっており、総平均賃料は57,097円です。
出典：全国家賃管理ビジネス協会｜全国家賃動向（https://www.pbn.jp/yachin/）
土地活用の方法としてアパートの経営を選ぶ場合には、まずはアパートを建設する必要があります。建設にかかる費用について、国土交通省による「建築着工統計調査」によると、工事実施額（㎡あたりの単価）を見ると、木造の場合「198.6千円」、非木造の場合「191.4千円」となっています。
アパートの建築費用には、建築費以外には不動産取得税や印紙税、登記費用、アパートローンの手数料、火災保険や地震保険、外注費などが必要となります。
参照元：建築着工統計調査（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=dataset&toukei=00600120&tstat=000001170326&cycle=7&result_page=1&tclass1val=0）
こちらの記事では、保有している土地でアパート経営を行うメリットやデメリットについてご紹介しています。元々持っている土地が、立地が良くアパート経営に向いている土地であると考えられる場合には、アパートの建築について検討すると良いでしょう。ただし、もしアパート経営に向いていない土地の場合には無理に建築を行わない方が良いといえます。
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