余った土地は何もしなければ維持負担がかかるだけ。そのため土地活用を検討する人が増えてきています。方法は多々ありますが、このページでは寮・社宅での土地活用について、実践するポイントやメリット・デメリットを紹介しています。
土地に住居を建設し、寮・社宅を必要とする会社に貸す手法です。不動産投資のように「住人」に貸すのではなく、あくまでも会社に貸すスタイルなので、入居者募集など、個人相手への営業活動は不要で、入居率に関わらず、貸している会社からの利用料を獲得できる手法です。
単身者向けのモデルです。この場合、基本的には1Rで十分ではありますが、食堂やコインランドリーを設置するなど、単身者の生活に寄り添った環境を用意する必要があります。特に食事は入居者の経済的負担軽減に繋がるため、アピールポイントとなります。
家族で入居する寮・社宅の場合、先ほど紹介した炊事などの生活の補助は不要ですが、家族が入居できるだけの広さが必要です。夫婦と子ども1人の3人家族の場合、最低でも2DK程度の間取りを必要とします。
「住めるだけ」ではなく、上質感のある生活を提供するスタイルです。オートロックは大前提で、共用スペースを設定したりコンシェルジュを配置するなど、部屋以外のサービスに力を入れるスタイルです。
専門施設の職員・社員寮として提供するスタイルも選択肢の一つです。研究所や工場地帯などの専門施設の場合、周辺に住宅がないケースもあります。このようなエリアに寮・社宅を提供することで、安定した収益が見込めます。
学校の近くであれば学生寮も選択肢の一つです。学生寮の場合、学生が卒業するまで空室リスクがありません。さらには入居学生が卒業した後も、新入生が入ります。学校が健在である限り、継続的な利用者を見込める点が強みです。
大前提として、本社・勤務場所に近い必要があります。社員が寮・社宅に住むメリットの一つは通勤時間の短縮です。寮・社宅から通勤に長時間強いられるようであれば、寮・社宅需要は低下します。
また、先にあげた種類によって必要な土地の広さが変わります。ファミリーやハイグレードの場合、ある程度の広さが求められますが、単身者向けや学生寮であれば、最低限の広さでも十分です。
寮・社宅による土地活用を考えた時、しっかりとした寮・社宅にするのであれば隣接地の買収を検討する必要があります。隣接地を買収し、大きな土地とすることで広い寮・社宅にすることができます。狭い土地で寮・社宅に向いていないのであれば、このような手法も選択肢の一つである点を把握しておきましょう。
寮・社宅にする場合、営業が最低限で済みます。例えば個人を相手にした不動産投資の場合、空き室が出たらすぐに営業を行う必要があります。しかし寮・社宅であれば、会社や組織に貸すことになるため、その都度営業する必要はありません。歴史のある会社・学校であれば長期的な運用も見込めます。
また、借り手が「会社」になるため、信頼性も高いです。個人と比べると家賃滞納リスクは低く、会社の信頼性が安定収入をもたらしてくれることでしょう。
寮・社宅需要が永遠に続くとは限りません。契約時には「できれば長期間利用したい」と告げられても、会社の業績が悪化した際には契約を打ち切られたり、あるいは倒産した場合は当然ですが寮・社宅を継続することはできません。他の借り手を見つけるか、あるいは寮・社宅ではなく他の土地活用の方法を検討する必要があります。
逆に他に良い土地活用の方法をと考えても、契約期間中に「寮・社宅を辞めたい」と、変更することはできません。
寮・社宅による土地活用は需要を調べることが大切です。素晴らしい建物を用意しても、寮・社宅需要がない土地では入居者や借りてくれる会社は期待できません。このような場合、ガレージハウスなど他の土地活用を検討したほうが安定収入が見込めます。
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