遊休地の活用にはさまざまな選択肢がありますが、よくある活用方法に駐車場・コインパーキング経営があります。継続的な活用のほか、マンション建築などの次なる目的に向けて、空いた期間に収益を生むための活用方法として取り組むこともあります。
一括借り上げは自分で管理ができない・したくない場合に選択する活用方法です。土地をまるごと借り上げてもらうことにより、管理・運用は賃借人が行うという形になります。手間がかからず賃料収入だけを得られる方法です。
専門会社との間で何をどこまで対応するか・経営責任をどのようにするかなどを話し合いで決めることにより、利益配分を行うという運営方法もあります。丸投げまではいかずとも、ある程度を専門会社に任せながら一定の収益を上げることができます。
パーキングの整備・設置は自らで行い、管理を外部業者に委託するという方法もあります。この場合には経営責任や管理責任そのものはオーナー自らにありますが、現場でのオペレーションを委託できるため時間や人員リソースを割かなくてよくなります。
将来に向けて自らでコインパーキング経営をしたい場合、機械を購入して設置することが可能です。投資回収の観点から減価償却を行うことになりますが、初期投資の改修が完了するとそれ以降の収益がまるまる儲けになります。
自らで経営したい場合や短期的に運営したい場合、機械をレンタルするという選択肢もあります。長期的に運営を続ける場合は買い取りよりかかる費用が大きくなる可能性がありますが、一時的であれば効率よく運営できます。
土地活用のために駐車場を経営することのメリットは、初期費用が抑えられることです。駐車場を設置するためには、マンションやビルを建てる必要がなく、自己資金を集めることができない人でも挑戦できます。
また狭い土地や変形した土地でも、1台以上駐車できれば問題なくスタートできることもメリットです。一般的に1台分の停める場所があれば駐車場として機能するため、所有している土地が狭くてもチャンスはあります。ただし確実に収益化できるというわけではないので、リスクについてご理解の上で臨むようにしてください。
駐車場やコインパーキングは賃貸住宅と異なり、住宅用地の特例が適用されないことから固定資産税や都市計画税の減免を受けることができません。また、土地活用としては利回りが低めであるとも言われているため、大きな利幅を出したいという方には向かないでしょう。また、一括借り上げでない場合にはある程度の投資が必要になるという点もデメリットの一つに挙げることが可能です。リスクを抑えたい場合には一括借り上げがおすすめですが、得られる収益も控えめになるでしょう。
駐車場を経営するために必要な土地は、1台あたり9坪（※）が目安です。しかし、厳密には地形によって必要な土地の広さは左右されますので、あくまで目安として考えると良いでしょう。
このことから、車1台が停めることができれば駐車場として活用することができるため、狭い土地でも利益を出すことができます。
また、場所によっても需要が変動します。駐車場があると嬉しいと消費者が考えるポイント、つまり工業地帯や住宅地などが向いている土地だと言えます。
※参照元HP：イエウール公式HP（https://ieul.jp/column/articles/459/）2024年4月24日調査時点
得られる利回りは、表面利回りと実質利回りとの2つあります。表面利回りとは、初期費用と収益の割合を算出したもので、計算式は「表面利回り＝年間駐車場収入÷初期費用×100」です。
そして実質利回りとは、初期費用のほかの維持費（管理費や税金、補修費用）を考慮して算出するものです。「実質利回り＝（年間駐車場収入－維持費）÷初期費用×100」で、計算できます。
一般的には、月極駐車場の表面利回り相場は約5〜15%、コインパーキングの相場は15%〜30%（※）とされています。ただし、稼働率や地域性によって利回りは大きく変動するため、実際に計算する際には付近の駐車場の情報をもとに算出しましょう。
※参照元HP：イエウール公式HP（https://ieul.jp/column/articles/1977/#:~:text=月極駐車場の表面利回り相場はおよそ5,によって細かく変化します。）2024年4月24日調査時点
駐車場建設の初期費用の相場は、約100万円〜数千万程度（※）となると言われています。ただし、駐車台数が1台や2台であれば、安く済む可能性もあります。
なお、コインパーキングの場合は、自分で管理する方法と管理会社に依頼する方法の2通りがあります。自分で管理する場合の初期費用は数百万かかるとされていますが、サブリースという管理会社に依頼する形だと、初期費用を負担してくれるため自身の負担は発生しません。
※参照元HP：加瀬グループ公式HP（https://www.kasegroup.co.jp/owner/column/initialcost-of-parking/）
手間を減らすために丸投げするとリスクは抑えられますが、その分リターンは少なくなります。一方で自ら経営すると大きなリスクになりますが、その分大きなリターンが期待できます。どちらに重きを置くかを検討し、活用方法を決定しましょう。
収益安定化につながる
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