相続などを理由として遊休地を取得した場合、持っているだけでは固定資産税や維持管理などが必要になるため、何らかの活用をしたいと考える方がほとんどでしょう。ここでは数ある選択肢の中でも「商業施設」にフィーチャーし、紹介していきます。
土地活用で商業施設を設置する場合、相当大きなディベロッパーでない限り自ら建築して運営することはできません。そのため考えられる活用方法として「事業用定期借地権方式」があります。これは事業の用途のみに限定し、期間を定めて貸し出すものであり、商業施設の建設・運営を希望するディベロッパーなどに貸し出すような方式をいいます。
他の選択肢として「建設協力金方式」があります。これはテナントが土地所有者に対して建設にかかる設備資金を「建設協力金」として差し入れ、土地所有者がこれを原資に建物を建築してテナントに賃貸します。オーナーとしては初期投資を抑えられるというメリットがありますが、所有者がオーナーになるため修繕・維持費や固定資産税などがオーナー負担となります。
商業施設を建設・運営するとなると重要なのが立地です。さまざまなテナントを呼び込む施設にするのであれば、そのターゲットとなる顧客が集まりやすい環境に位置している必要があります。具体的には人通りが多い土地や幹線道路沿いの土地、近くに同じような商業施設（競合）がない土地などが挙げられますが、自動車や電車などでのアクセスのしやすさも重要なポイントになります。建設する施設そのものの規模によっては一定の土地の広さが必要になりますし、集客力を高めるためには建物を建築するスペースの他にも広い駐車場を構えられるほどのスペースも求められるでしょう。場合によっては隣地に駐車場を構えるなどの選択肢も考えられます。
商業施設を建築するにあたってはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは全国における商業施設の建築費平均を紹介します。素材によっても水準は異なりますが、鉄筋コンクリート造は147.3万円/坪、鉄骨鉄筋コンクリート造は129.5万円/坪、木造は79.7万円/坪、鉄骨造は65.9万円/坪、全体は69.5万円/坪とされています。もちろん土地が広ければ広いほど建築費用はかさみますが、全国的には鉄骨造で建築されている割合が90%と殆どを占めている状況です。
出典：https://archi-book.com/news/detail/113
商業施設で土地活用を行う場合、安定した賃料収入を見込むことが可能です。もちろん土地の上に建てる商業施設がどのようなものになるかによっても変わりますが、大手ディベロッパーの有名な商業施設である場合にはそのブランド力から安定した経営・運営が期待されるため、中長期にわたって継続的な賃料収入を得られるでしょう。また、そのエリアが活性化されると土地そのものの評価が上がる可能性もあるため、今後売却を視野に入れると資産価値向上にも繋がります。
商業施設に限らずですが、土地や建物の賃貸を行う場合には撤退・解約のリスクが少なからずあります。前述の通り有名どころのディベロッパーであればある程度の安定経営が期待できますが、万が一何らかの事情で撤退となって場合、建物だけが残ってしまう可能性もゼロではありません。次の賃借人が見つかれば問題ありませんが、うまくいかなかった場合にはその大きな建物が残っているせいで次の賃借人が見つからず、建物にかかる維持管理費だけがのしかかってくるリスクもゼロではありません。
商業施設の誘致は各自治体が力を入れるイベントでもあり、集客力の高い施設が出来上がると地域活性化に繋がります。そのため土地活用として商業施設誘致に成功した場合、収益の獲得だけでなく地域貢献にも繋がるでしょう。
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