遊休地の活用は予算や周辺環境によってさまざまな選択肢があるでしょう。ここではその中でも「賃貸併用住宅」について、どのような土地活用なのか？経営するメリットやデメリットにはどういったものがあるのか？を解説していきます。
賃貸併用住宅とはその名の通り、マイホームと賃貸住宅が一緒になっている住まいのことをいいます。外見は一般的な住宅となんら変わりがありませんが、建物の中がマイホーム部分と賃貸部分に分かれる形となります。賃貸部分は第三者に貸し出すことになりますので、「賃料収入があるマイホーム」という形になりますので、半分住居・半分投資という形で運用できます。
土地活用として賃貸併用住宅を経営・運用するメリットとしては、「広い土地に適切なサイズの住宅を建てられる」というものがあります。所有している土地が広すぎる場合、賃貸併用住宅を建築することで居住に不要な部分を賃貸スペースにすることが可能なため、無駄なく活用することができます。また、賃料収入が入ってくることも大きなメリットの一つになりますので、住宅ローンの返済原資や修繕などの資金準備に充当することが可能です。
賃貸併用住宅を建設する場合、一般的には自宅部分を50%以上とするために縦・横のどちらかで分けることになります。そのため自宅部分を広げれば賃貸部分が広がり、逆もまた然りというジレンマ・制約があります。さらに、賃貸部分に関しては住宅ローン控除が適用されないため減税効果が薄くなってしまうというデメリットもあります。さらに構造上売却や相続がしづらい（承継・購入する側が住みにくい）点もデメリットに挙げられるでしょう。
賃貸併用住宅に向いている土地は、これまでにも紹介してきた通り「ある程度の広さがある土地」です。あまり広くない土地に賃貸併用住宅を建ててしまうと自宅部分が狭くなってしまいますので、自宅部分のスペースも賃貸部分のスペースもしっかりと確保できる土地の広さが望ましいです。また、賃貸物件として入居者を募ることとなりますので、しっかりと収益性を確保するためにも賃貸ニーズが見込める好立地である必要もあるでしょう。
不動産の利回りを考えるにあたっては、投資額に対して得られる賃料収入の割合を示した「表面利回り」と賃料収入から投資額や必要経費を差し引いた「実質利回り」の2通りがあります。賃料収入の相場はもちろん都道府県によって変わりますが、全国平均では1部屋で月額5万3千円程度、2部屋で月額5万9千円程度、3部屋で月額6万7千円程度、総平均で月額5万7千円程度であると言われていますので、この賃料に見合う投資・経費を設定する必要があります。
※参照元：全国家賃動向│全国賃貸管理ビジネス協会（https://www.pbn.jp/yachin/）
本来的には前述の通り利回りを考えた投資計画を設定する必要がありますが、世の中の実態がどうであるかを知っておく事も重要です。国税庁の統計データを紹介しますが、構造別の工事費用（1㎡あたり）は木造が20万7千円、鉄骨鉄筋コンクリート造が31万8千円、鉄筋コンクリート造が30万4千円、鉄骨造が29万4千円となっています。また、建築費用の他にも設計料や現況測量費、水道分担金、不動産取得税、登録免許税、火災保険料などが必要になります。
※参照元：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和6年分用】│国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/07.htm）
あまり広くない土地であれば自宅を建築して終わりとなりますが、広い土地を所有している場合には賃貸併用住宅を建築することもおすすめです。自宅を建てるには広すぎる土地をお持ちの方は、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。
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